Sau hơn 1 năm thị trường bất động sản trầm lắng
do bị siết
trặt tín dụng, thị trường đã rơi vào tình trạng mất thanh khoản, lượng
hàng tồn kho trong doanh nghiệp rất lớn nhiều DN dưới sức ép của lãi
vay NH đang rất khó khăn và buộc phải loại mình ra khỏi cuộc chơi.
Qua sự trắt lọc của thị trường bất động sản những doanh nghiệp bất
động sản yếu kém năng tài chính kém , phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay
ngân hàng đang dần bị đào thải , thay vào đó là những doanh nghiệp tốt
có triến lược kinh doanh dài hạn chủ động được nguồn tài chính, chỉ có
những doanh nghiệp trên mới có đủ tiềm lực tiếp tục triển khai tiếp dự
án bất động sản cho dù những ngày “dông bão” của thị trường bất động sản
chưa qua
khó khăn là phương thức kiểm tra sức khỏe chủ đầu tư dự án bất động sản
thực ra , không chỉ thị trường mà ngay cả khách hàng hay nhà đầu tư bất
động sản cũng có thể dễ dàng kiểm tra được sức khỏe của các chủ đầu tư
đơn giản nhất chỉ cần xem xét tiến độ xây dựng tại các dự án bất động
sản là có thể có cái nhìn chính xác nhất. Tại Hà Nội, rất nhiều dự án
bất động sản đang nằm “đắp chiếu” vì chủ đầu tư không xoay đâu được
nguồn tài chính để triển khai tiếp và phương án khả thi nhất là tìm
đối tác để bán…nhưng cũng có rất nhiều doanh nghiệp bât động sản, vẫn có
những dự án được rầm rộ thi công suốt ngày đêm để kịp với tiến độ bàn
giao nhà, với họ đây là thời điểm để xây dựng trong lòng khách hàng về
một thương hiệu uy tín
Điểm qua các dự án bất động sản Hà Nội , nằm trên trục đường Lê Văn
Lương kéo dài nhưng dự án Parkcity sau 2 năm khởi công nhưng tiến độ
dường như dậm chân tại chỗ, mặc dù trước đây chủ đầu tư quảng cáo rất
rầm rộ về một dự án hoành tráng có sự liên kết với chủ đầu tư nước ngoài
. Toàn bộ dự án rộng 77 hécta phần lớn vẫn để hoang cho cỏ mọc. Tại khu
nhà thấp tầng tiểu khu Ngọc Lan, gói thầu đầu tiên đã được đơn vị thi
công làm xong phần móng từ tháng 10.2011. Theo kế hoạch, n tiểu khu này
sẽ hoàn thành và bàn giao nhà vào quý I/2013, nhưng đến nay, tiến độ
toàn bộ gói thầu vẫn giậm chân tại… phần móng. đến thời diểm hiện tại
công trường rất vắng bong người. một dự án khác là chung cư C14 bộ công
an cũng đang bị chậm tiến độ một thời gian khá dài, hay như dự án chung
cư INTRACOM Trung Văn đã triển khai được 4 năm nay nhưng bây giờ dự án
mới xây dựng xong phần móng công trừng thì vắng bóng công nhân
Trong khi kế đó, dự án KĐT mới An Hưng, sau 2 năm triển khai xây
dựng, hiện toàn bộ các dãy nhà biệt thự, liền kề đã xây dựng xong và đã
bàn giao một phần căn hộ chung cư cho khách hàng. Tại công trường xây
dựng, các nhà thầu vẫn đang tập trung hoàn thành nốt các hạng mục còn
lại như hồ điều hòa, trồng cây, lát nền đường…để bàn giao nhà cho khách
hàng.
Tương tự, dọc tuyến đường Mễ Trì (Từ Liêm), rất nhiều dự án tổ hợp
thương mại bị bỏ hoang từ nhiều năm, trong khi có những công trình lại
hối hả xây dựng. Dự án chung cư Golden Palace do CTCP Đầu tư Mai Linh
làm chủ đầu tư là ví dụ. Cho đến thời điểm này, dự án đã hoàn thành xây
dựng xong 4 tầng hầm ngầm và bắt đầu thi công đến sàn tầng 1. Cuối tuần
trước, khi dự án đầy đủ điều kiện về pháp lý, chủ đầu tư mới bắt đầu
thực hiện việc huy động vốn của khách hàng. Điển hình nhất về tiến độ
xây dưng các dự án của Tập đoàn Vingrroup, từ Times City; Royal City hay
Vincom Village.., ở dự án nào nhịp độ xây dựng cũng hết sức khẩn
trương, cùng lúc hàng chục nhà thầu triển khai, đảm bảo bàn giao cho
khách hàng đúng tiến độ.
Từ sự tương phản rõ nét trên, nhiều ý kiến cho rằng sau 2 năm đương
đầu với tác động từ cuộc khủng hoảng kinh tế, điều tích cực mà thị
trường có được trong lúc này đó chính việc thanh lọc các đối tượng tham
gia, đặc biệt các chủ đầu tư không chuyên nghiệp. Còn với những DN có
chiến lược kinh doanh ổn định, sử dụng vốn đúng mục đích và ít phụ thuộc
vào tín dụng NH sẽ phát triển bền vững.
Chết vì đầu tư dàn trải
Có thể thấy, phần lớn các dự án thành công trong thời gian qua đều có
chung một điểm đó là chủ dự án không có chiến lược đầu tư dàn trải. Mọi
nguồn vốn thu được từ khách hàng, vốn tự có của chủ đầu tư đều được dồn
cả cho dự án.
Bà Nguyễn Minh Hồng – Ủy viên HĐQT CTCP Đầu tư Mai Linh cho biết,
việc thu xếp dòng tiền ổn định cho dự án là yếu tố tiên quyết để mang
lại sự thành công cho DN. Thời gian vừa qua, đã có rất nhiều dự án được
chào bán với mức giá rất rẻ, nhưng DN này quyết định không mở rộng đầu
tư mà chỉ tập trung vào thực hiện dự án của mình.
“Chúng tôi đã có sẵn lượng tài chính ổn định chỉ để dành cho việc
thực hiện dự án Golden Palace. Vừa rồi trong đợt mở bán lần 2, Cty cũng
đưa ra chiến lược giảm giá bán 2-3 triệu đồng/m2 cho tất cả các khách
hàng, trong đó có cả các khách hàng đã mua trước đó. Tuy nhiên, ra hàng
trong lúc thị trường gặp khó về thanh khoản thì DN không đặt quá nặng
mục tiêu phải bán được hàng bằng mọi giá, vì không bán lúc này Cty vẫn
có tiền để triển khai” – bà Hồng nói.
Trên thực tế thời gian qua, trên thị trường đã có không ít chủ đầu tư
thất hứa, bội tín khiến cho niềm tin của khách hàng bị lung lay. Dự án
U- Silk City của CTCP Sông Đà Thăng Long là ví dụ. Được quảng cáo rùm
beng là sẽ dành một khoản ưu đãi lớn chưa từng có cho 200 khách hàng mua
căn hộ tại tổ hợp Usilk City – KĐT Văn Khê – Hà Nội nếu trả trước một
lần toàn bộ số tiền còn lại của hợp đồng mua bán căn hộ, khách hàng sẽ
được tặng sàn thương mại tại TTTM của dự án. Tuy nhiên, đến giờ này, sau
3 năm triển khai, phần lớn dự án vẫn đang dừng ở phần móng, công trình
bị đình trệ. Nguyên nhân ban đầu được biết do chủ đầu tư đầu tư dàn
trải, không có vốn để triển khai công trình…
Như vậy, ở trường hợp này chỉ có người chẳng may là khách hàng của U-
Silk City là méo mặt vì bị cú lừa ngoạn mục. Mỗi căn hộ có giá vài tỉ
đồng còn không biết đến bao giờ mới thấy, nói gì đến nhận sàn TTTM để
hưởng lợi(!).
Theo đánh giá của ông Phan Thành Mai – Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS –
thời gian tới bức tranh chung của thị trường BĐS vẫn là vấn đề khó khăn
về vốn. Muốn trụ được trên thị trường, thu hút được khách hàng, DN BĐS
không có cách nào khác là buộc phải sử dụng nguồn vốn huy động đúng, hợp
lý, tránh đầu tư dàn trải. Đồng thời, DN phải phân tích tài chính đầu
tư dự án, xây dựng chiến lược đầu tư. Bên cạnh đó, cần tăng cường công
tác quản trị rủi ro DN, hoàn thiện công tác quản trị rủi ro với các kịch
bản xấu nhất để đảm bảo dòng tiền mặt cho dự án.
0 nhận xét:
Đăng nhận xét