Đi tìm câu trả lời cho thị trường bất động sản

20:22 |

Thị trường bất động sản đang ở trong giai đoạn khá nhạy cảm danh giới của thị trường hiện rất mong manh. Ngay cả những nhà đầu tư lăn lộn nhiều năm trong lĩnh vực bất dộng sản , với kinh nghiệm thực tế cũng không dám khẳng định xu thế của dòng vốn, của nguồn cung, lượng cầu, tâm lý khách hàng như thế nào… trong thời gian tới. Dường như các cơ quan quản lý cũng đang lúng túng trước những câu hỏi không dễ trả lời, chính phủ cũng đang nỗ lực hết mình để giải cứu thị trường bất động sản, hòng vực dậy nền kinh tế, vì bất động sản là đầu ra của rất nhiều ngành cung ứng khác

Căn hộ nhỏ - ủng hộ hay chống?

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng việc phát triển khu đô thị vệ tinh ven thành phố và các khu dân cư với nhiều căn hộ chung cư diện tích nhỏ dành cho 1-2 người ở nên được quan tâm, chú ý và nghiên cứu kĩ để đưa ra quy hoạch tổng thể về vị trí , mật độ và thiết kế cở sở hạ tầng... trên thế giới quy luật phát triển đô thị cũng phải qua từng giai đoạn, tùy theo sự phát triển chung của toàn nên kinh tế từ thấp đến cao, từ diện tích nhỏ đến diện tích lớn hơn và thân thiện môi trường,đẳng cấp và tiện nghi hơn.
Vậy nên, trong điều kiện kinh tế còn đang phát triển thu nhập bình quân trên đầu người còn thấp, tỉ lệ đô thị hóa cao rất nhiều người dân còn chưa có nhà ở, sống chen chúc trong những căn nhà thuê chật chội, không đủ điều kiện như hiện nay, thì phát triển căn hộ chung cư với diện tích nhỏ theo định hướng quy hoạch phát triển đô thị của từng địa phương là phù hợp và cần thiết.

GS Đặng Hùng Võ cũng cho rằng giá bất động sản hiện quá cao so với tài chính của đa số người dân, người có nhu cầu muốn mua nhà ở thực sự không đủ khả năng và họ cần những căn hộ 25-30m2 là điều bình thường. Nếu biết cách tổ chức không gian sống thì diện tích chừng đó cũng không thể tạo thành khu ổ chuột được.

Người nghèo, người độc thân, người mới lập gia đình có quyền đòi hỏi xã hội cung cấp căn hộ chung cư nhỏ đáp ứng được nhu cầu và khả năng của mình. Căn hộ chung cư tái định cư, nhà ở xã hội hay cho thuê cũng phải có diện tích nhỏ.

Trên thực tế, hơn 90% dân tái định cư phải bán căn hộ chung cư vì không đủ tiền trả và chương trình nhà ở xã hội, nhà cho thuê thất bại một phần cũng do căn hộ chung cư có diện tích lớn, nó nằm ngoài khả năng tài chính của họ. Do vậy căn hộ chung cư 30m2 ở Bình Dương và 25m2 của FPT ở Đà Nẵng được nhiều người ủng hộ là vì vậy.

Nếu căn hộ chung cư 25m2 phù hợp với quy hoạch kiến trúc, được quản lý tốt, đảm bảo đầy đủ nhu cầu thiết yếu như nhà để xe, công viên, an ninh, phòng cháy chữa cháy thì vẫn rất tốt cho những người độc thân, mới lập gia đình có nơi an cư. Khi có điều kiện, họ sẽ chuyển sang căn hộ lớn hơn.

Không nên phát triển các khu căn hộ chung cư diện tích nhỏ tại khu vực gần trung tâm, đồng thời rất cần có các biện pháp hỗ trợ và giám sát để doanh nghiệp triển khai dự án đúng quy định, đúng mục đích và quản lý sau khi xây dựng. Nếu không quản lý tốt thì khả năng hình thành các khu ổ chuột sau này là có thể, bởi căn hộ chung cư nhỏ mà phải chứa nhiều người sẽ quá tải, hạ tầng mau xuống cấp…

Như vậy, việc đa rạng hóa nhiều loại hình sản phẩm căn hộ chung cư với nhiều diện tích khác nhau là điều cần thiết, đáp ứng được nhu cầu đa dạng của thị trường. Để giảm gánh nặng về hạ tầng xã hội, chúng ta nên quy hoạch thành các khu vực riêng, có thể tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, ngoại ô.

Có nên đầu tư vào bất động sản vào thời điểm này?

Những diễn biến của thị trường thời gian gần đây cũng cho thấy dường như sẽ có một sự đầu tư trở lại. Các chính sách của Nhà nước đối với thị trường bất động sản cũng bớt thắt chặt hơn. Người vay mua nhà được ưu đãi hơn, đặc biệt là người vay lần đầu, khiến nhiều người thực sự có nhu cầu bắt đầu có ý định vay tiền để mua.

Nếu chỉ xét ở địa bàn TP. Hồ Chí Minh thì từ “lình xình” đi ngang với giao dịch thấp có vẻ đúng nhất đối với giá bất động sản mấy năm qua. Giá thì đúng là không lên nhưng cũng chẳng xuống, dù cũng có một số dự án bất động sản ở một số quận vùng ven tuyên bố giảm giá bán.

Với những người xem bất động sản là một kênh đầu tư, thì với việc lãi suất đang lùi dần như hiện nay (từ 28/5 lãi suất huy động chỉ còn ở mức 11%/năm), gửi tiền tiết kiệm không còn là kênh đầu tư hấp dẫn nữa. Từ đầu tháng 4, chính sách giải tỏa tín dụng đối với một số nhóm đối tượng bất động sản đã trở nên rõ ràng hơn nhiều.

Với dự báo lãi suất huy động và lãi suất cho vay còn tiếp tục giảm, niềm tin của những người giữ đất - bao gồm người giữ dài hạn và nhà đầu tư thứ cấp - cũng được củng cố phần nào.

Các kênh đầu tư khác đều có những khó khăn nhất định: Đầu tư sản xuất đang gặp khó đầu ra, vàng chỉ là kênh bảo toàn vốn chứ ít còn khả năng tạo ra lợi nhuận lớn, chứng khoán chưa khởi sắc và đậm tính đầu cơ, rủi ro cao. Sẽ vẫn có nhiều người tìm đến bất động sản như một kênh đầu tư ít rủi ro và vì lẽ đó, giá bất động sản khó thể giảm sâu.

Có nên "can thiệp" trực tiếp vào thị trường bất động sản?

Đang có một sự giúp đỡ doanh nghiệp từ phía Chính phủ, với những gói hỗ trợ, thế nên các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản có quyền hy vọng mình cũng sẽ được “giải cứu”. Đó là việc cơ cấu lại các khoản nợ với lãi suất thấp hơn và thời hạn dài hơn.

Nếu được vay vốn giá rẻ để tiếp tục hoàn thành và xây dựng mới các dự án đã được cấp phép thì quá tốt, còn không thì cũng nên ưu tiên cho các doanh nghiệp đang triển khai các dự án căn hộ cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp, hoặc phục vụ các chương trình tái định cư, nhà ở xã hội của thành phố…