Một số dự án bất
động sản được thế chấp để vay vốn ngân hàng, sau đó lại được ngân hàng
cho vay để khách hàng mua các căn hộ của chính dự án đó.
Như
vậy, rủi ro từ việc cho vay thế chấp tài sản là dự án bất động sản sẽ
rất lớn, bởi ngân hàng đã hai lần giải ngân cho hai khoản vay khác nhau
mà chỉ có một tài sản bảo đảm.
Một dự án bất động sản, thế chấp nhiều lần
Đối
với các dự án tòa nhà văn phòng, khu căn hộ…, dù chủ đầu tư có chuẩn bị
vốn lớn đến đâu, thì vẫn phải phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng trung và
dài hạn. Xét cho cùng, tăng trưởng của quốc gia nhờ một phần quan trọng
của tăng trưởng dư nợ tín dụng, mà phần tăng trưởng dư nợ tín dụng
thường gắn chặt với tăng trưởng bất động sản.
Vấn
đề là khi tài trợ cho các dự án bất động sản, rủi ro mà ngân hàng phải
đối mặt là gì? Trong các trường hợp cho vay này, tài sản bảo đảm bên đi
vay đưa vào thế chấp chính là tài sản được hình thành bởi nguồn vốn vay:
bất động sản từ dự án. Đây là phần chiếm tỷ trọng rất lớn trong cơ cấu
cho vay của ngân hàng và của cả nền kinh tế. Tài sản bảo đảm đó có thể
là chính công trình, tòa nhà hình thành trong tương lai và được định giá
theo cơ cấu vốn đầu tư: tổng tài sản, dự toán vốn đầu tư, dự toán khai
thác...
Kinh
doanh bất động sản dự án thường nhắm vào các tòa nhà văn phòng, căn hộ
và hướng tới mục tiêu bán hoặc cho thuê. Nhiều trường hợp chủ đầu tư đề
nghị ngân hàng hỗ trợ khâu bán hàng thông qua quy trình khép kín là ngân
hàng phối hợp cho vay mua sản phẩm bất động sản của chủ đầu tư dự án
bằng các sản phẩm tín dụng tiêu dùng cho vay mua nhà. Trong trường hợp
này, ngân hàng cho khách hàng vay tiền để mua căn hộ và tài sản bảo đảm
là chính căn hộ. Như vậy, một tài sản nhưng lại được chủ đầu tư và người
vay mua nhà cùng thế chấp.
Chưa
kể, có trường hợp, nhà cung cấp và nhà thầu lại thế chấp các tài sản là
vật tư, hàng hóa lưu động như xi măng, sắt thép, thang máy… và nguồn trả
nợ chính là thu bán hàng từ dự án. Khi người vay không có khả năng
thanh toán, ngân hàng tiến hành xiết nợ, xử lý tài sản thế chấp là vật
tư, hàng hóa. Nhưng khi thế chấp dự án, toàn bộ vật tư, hàng hóa đã được
tính toán hình thành nên giá trị của dự án trong lần thế chấp trước đó.
Tính ra, cùng một tài sản bảo đảm mà giá trị cho vay dựa trên tài sản
đảm bảo đã được nhân lên gấp 2, gấp 3 lần.
Thực
tế ghi nhận, có ngân hàng nhận được đề nghị cho vay đối với một dự án
căn hộ, có dự toán hàng trăm tỷ đồng. Thủ tục pháp lý của dự án đã hoàn
tất, chủ đầu tư đã có giấy phép xây dựng và Ngân hàng đã cho vay với tài
sản bảo đảm là toàn bộ dự án đó. Sau khi được giải ngân, chủ dự án lại
bán căn hộ dưới dạng góp vốn đầu tư. Những người góp vốn đầu tư cũng là
chủ sở hữu một phần của Dự án.
Khi
phát hiện ra điều này, Ngân hàng đã dừng giải ngân và tiến hành thu hồi
nợ trước hạn thì vướng mắc về sở hữu, dẫn đến tài sản bảo đảm của Ngân
hàng không còn. Ngân hàng đối mặt với tranh chấp mới, tranh chấp với các
chủ nợ khác, trong đó, có những người góp vốn với chủ đầu tư để sở hữu
bất động sản.
Nhiều rủi ro khác cho ngân hàng
Như
vậy, khi tài sản bị đem đi thế chấp nhiều nơi, ngân hàng nhận thế chấp
dự án đứng trước nguy cơ mất trắng, nếu không bám sát chủ đầu tư, bởi
việc thế chấp dự án không được đăng ký giao dịch đảm bảo. Đối với bất
động sản, khi thế chấp, ngân hàng phải đăng ký tại văn phòng đăng ký nhà
đất các cấp. Tuy nhiên, do dự án là tài sản hình thành trong tương lai,
một dạng quyền tài sản nên văn phòng đăng ký nhà đất sẽ không cho đăng
ký. Khi phát sinh tranh chấp, ngân hàng sẽ không được ưu tiên xử lý thu
hồi nợ.
Đối
với việc cho vay dự án, rủi ro khác mà ngân hàng gặp phải là nguy cơ dự
án bị mua đi bán lại nhiều. Về nguyên tắc, pháp luật chỉ cho phép chuyển
nhượng dự án khi đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng, nhưng trên thực tế, có
nhiều doanh nghiệp có đất nhưng không có tiềm lực kinh tế để triển khai
dự án vẫn “lách luật” bằng nhiều cách để chuyển nhượng dự án cho chủ đầu
tư thứ cấp. Khi này, nếu chủ đầu tư thứ cấp đứng ra vay vốn ngân hàng
và không trả được nợ thì ngân hàng rất khó xử lý tài sản bảo đảm, bởi
chủ đầu tư thứ cấp không có đầy đủ quyền năng pháp lý đối với dự án.
Ngoài
ra, còn hàng loạt rủi ro khác như dự án bị rút giấy phép, không thể
triển khai hoặc là thu hẹp diện tích. Thậm chí, dự án đã triển khai
nhưng có rủi ro như công trình sai phép, công trình không đảm bảo chất
lượng, xảy cháy mà không có bảo hiểm.
Ngừa rủi ro tài sản thế chấp, cách nào?
Những
ngân hàng có quy trình chặt chẽ sẽ đưa vào hợp đồng tín dụng những thỏa
thuận để quản lý, giám sát tài sản bảo đảm, để nếu phát sinh vấn đề, sẽ
thu hồi nợ trước hạn. Tức là, thỏa thuận mọi giao dịch, cam kết liên
quan đến dự án với bên thứ ba phải được ngân hàng chấp thuận.
Khi
cho vay mua căn hộ, ngân hàng phải thỏa thuận với chủ đầu tư, kiểm soát
tiến độ thực hiện và thanh toán của dự án. Khi chủ đầu tư bàn giao sổ
đỏ, căn hộ, ngân hàng phải tham gia. Bởi lẽ, với các dự án bất động sản
căn hộ, văn phòng để bán, thì khi chủ đầu tư bàn giao cho khách hàng,
tài sản đảm bảo của chủ đầu tư lúc này sẽ trở về số 0. Ngân hàng chỉ có
thể quản lý được nguồn thu khi bán căn hộ, nếu không làm chặt thì tài
sản bảo đảm sẽ không còn.
Có
thể nói, tính chất dự án, tư cách chủ đầu tư, sự khả thi của dự án mới
là yếu tố quan trọng nhất của bất động sản đảm bảo để ngân hàng xem xét
cho vay. Bởi thực tế, bất động sản dự án chỉ là một dạng quyền tài sản.
0 nhận xét:
Đăng nhận xét